生命科学企业的新机会，藏在了“房地产”里

仲量联行是全球领先的房地产专业服务和投资管理机构，于2007年成立生命科学行业服务平台，为国内外政府机构、园区平台、创新企业和投资者提供专业的定制化策略洞见和解决方案。

在5月10日的动脉网VBEF未来医疗医药100强展会主论坛上，俞则人基于对全球生命科学企业的洞察与服务经验，从地产视角解析中国生命科学行业的发展方向，并分享了2025年全球生命科学地产市场的最新趋势。

生命科学地产是生命科学领域的新兴细分赛道，结合了生物医药、基因技术、医疗器械等高精尖行业需求，通过专业化空间运营推动生命科学技术创新与产业转化。

这一赛道在国内虽处于起步阶段，但随着国家生物医药政策持续加码、中国生物技术突破催生的规模化空间需求增长，以及生物医药BD交易活跃推动企业从“轻资产”向“重研发”转型，生命科学地产的载体价值得到进一步强化。

俞则人指出，也正是基于这一产业变革土壤，国内生命科学行业与地产已突破传统的供需关系，形成了相互依存、协同发展的共同体。

其中，产业需求驱动着地产创新。行业快速发展倒逼传统地产突破“空间租赁”思维模式，转向以“产业赋能”为核心的专业化运营思路。地产商通过定制化设施与合规管理，助力企业专注核心研发而非基础设施建设，从而加速技术转化效率。

与此同时，地产价值也在反哺着产业发展。地产作为生命科学企业除人力外的第二大成本项，对其精细化运营管理能够形成降本增效闭环，成为企业构筑核心竞争力的重要支撑。

数据也可以反映出生命科学企业对地产价值赋能作用的认可。根据仲量联行发布的《2024全球未来办公调研》，在对全球25个国家及地区、2300家企业的深度调研中，有145家生命科学企业样本：47%的受访企业希望通过优化房地产战略来降低运营成本。比如通过出租或出售实验室、仓储物流等闲置设施获取现金流，或将地产设施转化为金融产品获取投资等。

而这种双向赋能也进一步显化了生命科学地产的显著特征——强烈的产业集聚属性。生命科学企业高度依赖生态协同，在区位选择上倾向于资源密集、便于合作的区域。

以美国最大的生命科学园Durham的HUB  RTP为例，该区域依托麻省理工学院科研资源，通过功能平台、临床医院与交通枢纽的有机连接构建完整产业链。生物医药企业在此可共享研发设备、即时调用临床资源，快速突破技术壁垒，从而将新药研发周期大幅缩短。

在国内，上海张江、苏州BioBay、深圳坪山等地也已形成科研、临床、制造和流通等一站式产业集群，大大缩短了供应链半径，为生物医药、医疗器械等领域企业提供了高效的创新环境。

生命科学地产的崛起，本质是“空间即服务”的产业逻辑延伸。当地产从“空间提供者”转型为“战略赋能者”，选址作为第一步便成为企业重构竞争力的关键。

仲量联行长期服务MNC在中国市场的拓展，积累了深厚的行业洞察和本土化服务经验。俞则人以一家MNC在华布点规划为例，对生命科学企业选址逻辑进行了介绍。

该企业将研发基地落户在上海张江，借助当地深厚的人才科研资源，提升研发效率与创新能力；同时将生产制造环节布局在江浙周边等运营成本相对较低的城市，以控制整体生产成本；此外，还在海南、粤港澳大湾区等拥有特别准入政策的区域设立据点，加速市场拓展步伐。

基于此，我们可以捋清生命科学企业选址的核心逻辑：围绕人才、经济战略以及市场准入政策等关键维度，精心构建区位优势的“组合拳”。

首先是聚集人才优势。在生命科学这类知识密集型行业中，研发人才已从基础要素升级为创新引擎。区域人才储备质量能直接带来靶点发现、临床转化等环节的先发优势。

其次是全国布局协同。通过差异化资源配置构建竞争力矩阵，如一线城市布局创新研发中心，二三线城市建设规模化生产基地，边境口岸设立跨境医疗枢纽，来提升整体创新协同效率和市场覆盖能力。

然后是紧跟利好政策风向。政策是选址核心变量，直接影响成本结构与长期潜力。企业需精准匹配区域税收优惠、审批效率、补贴力度等差异，构建“政策洼地-成本优化-产业高地”的价值闭环。

总的来说，通过以上选址策略，生命科学企业能够根据不同业务环节的需求精准匹配最优区位，在最大范围内发挥人才与经济战略优势的同时，降低成本投入，最终推动企业业务的可持续发展。

俞则人提到，正如CXO对生命科学行业的赋能价值，随着行业精细化分工的趋势，生命科学外包服务也逐渐从业务流程环节，向资产管理、设施运营等房地产领域渗透。

《2024未来办公调研》数据显示， 在租赁管理、设施管理、项目设计与施工等多个维度的房地产管理工作上，生命科学企业更倾向于选择第三方房地产服务商合作。

对这一趋势的前瞻性预判，正是仲量联行极早战略入局生命科学行业的原因所在。

经过18年行业积累，仲量联行目前在全球拥有3800名生命科学行业专家，为全球生命科学领域客户提供包括战略规划、选址、建造、设施管理、评估和资产处置等企业全生命周期房地产服务解决方案。

除了前文提及的服务MNC在华需求，仲量联行也凭借国际网络优势，为中国企业出海提供跨境房地产服务支持，包括海外市场进入策略和选址落地等一站式解决方案。

俞则人表示，作为专业的产业赋能者，仲量联行定位于"生命科学领域最专业的房地产合作伙伴"，通过深度理解行业特性，让生命科学企业能够更专注于核心研发创新，在人才吸引、技术转化和商业落地等关键环节获得房地产领域的专业支持。

展望未来，随着生命科学行业的不断发展，房地产将在企业发展中承担着更加重要的责任。而在降本增效与战略投资的平衡中，具备全周期服务能力的机构将助力生命科学企业穿越周期，实现空间价值与商业价值的双重跃升。